导读：
　　央视：房租上涨缘于资本用力过猛？供求出现新变化
　　一个关于深圳房租的真实现状:10元1天的住宿涨至20元
　　到底谁在推高房租：资本中介还是拆违

　　央视：房租上涨缘于资本用力过猛？供求出现新变化
　　进入8月，多家媒体聚焦：部分热点城市房租价格持续看涨。据中指研究院数据显示，今年7月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。

　　近期租房市场出现哪些新变化？谁推高了房租？加快培育住房租赁市场，稳房租如何多管齐下？ 19日晚，《央视财经评论》邀请到国务院发展研究中心研究员刘卫民以及财经评论员万喆做客演播室，深入解析。

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：我觉得和往年市场数据相比较，今年部分热点城市的涨幅确实比往年要明显一些，这里面主要还是阶段性因素造成的。

　　现在大家讨论的价格看涨，不仅是针对新建的租赁住房，更多的是针对存量的租赁住房。

　　房租持续看涨 谁是推手？
　　刘卫民：本轮房租上涨 资本一定程度在推波助澜 但租赁市场供给层次不足是重要因素

　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：我觉得这一轮房租上涨，有多种因素，但不容回避的一个因素是资本介入。不管是风投也好，一些社会资本也好，他们在选择投资标的的时候，经常会讲头部效应，只投这个行业里的前几位。这样一种投资行为或者说投资模式，会造成一些企业在扩张速度方面，在市场化房源搜集方面，用力过猛。

　　更主要的是我们在前期租赁市场发展的不完善，造成了对优质房源稀缺性的供应，一些大城市特别是年轻人，他们需要这些优质的租赁房源，而在我们过去的租赁市场里面恰恰缺的就是这些优质房源。

财经评论员 万喆：我认为房租的推手其实是来自于多方面的，资本在其中起到一定的作用，但不是全部因素。一些中介企业抢房源再高价租出去，这种情况其实前几年也在做，近期部分热点城市房租涨幅突然升高，并不完全是这样一个原因，还有包括租房市场供求结构出现的新变化，也是一个助推的因素。

　　此外，毕业季高校毕业生数量的增加也一定程度推动了部分热点城市房租价格上涨。

　　新闻链接：2016年国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出，到2020年，要基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

　　稳房租 如何多管齐下？
　　刘卫民：规范租赁市场 也需多措并举

国务院发展研究中心研究员 刘卫民：对于租赁市场来讲，其实还是要规范租赁市场，在规范的过程中，我们要建立一套关于租赁市场的长效机制，这个长效机制应该是多措并举的政策。

　　保护租户的同时，也要保护房东的权益。在这个权益的平衡过程里，要尽快出台关于租赁市场的法律法规，使大家能够在一个平等公开的契约化平台上进行租赁。同时要跟进政策支持的问题，比如说对于税费的减免，特别是对于长租项目土地供应模式的创新，这也非常关键。

　　万喆：戒急戒躁 找到真问题 制定真办法

财经评论员 万喆：现在重要的是要戒急戒躁，要去寻找到真的问题，要制定真办法。为什么这么说？首先一点，好的政策，要制定一个好的过渡。刚才讲到优质房源，有一些从优质到更优质，有一些从不优质到优质，对于存量或者增量来说，怎么能够实现平稳的过渡，非常重要。

　　第二要制定细则，从国外经验来看，细则的出台很关键，怎么来保护房东怎么来保护租房人等。

　　第三个是统筹资源的平衡，使人口分布、人流分布和租房市场的资源配置合理搭配。

一个关于深圳房租的真实现状:10元1天的住宿涨至20元
　　都说“来了就是深圳人”，但说起初的落脚点，每个人都有不同际遇。

　　刚刚来深圳的年轻人，多数都会选择去位于罗湖笋岗的深圳人才市场找工作。提起人才市场，除了找工作，许多求职者都会对附近许多推着单车发小卡片的人留有印象：他们都是一群二房东，卡片上写着10元一天的住宿，这就是许多刚来深圳找工作年轻人的初落脚点。　　
　　“房子原本就在附近的笋岗城中村，但现在村里许多房子都被包装成长租公寓，所以房源少了。”正在路边不停吆喝的陈老板告诉记者，“一天10块钱那是以前的价格啦，现在要20块一天，笋岗村的房源少了，现在主要都在附近的八卦岭宿舍。”

　　“要不要去看看，真的是的了。”陈老板说。　
　　这时，一位穿着整齐的年轻人表示想去看看，记者也随同前往。　
　　步行10多，终于走到了八卦岭宿舍区。这是一片建于上世纪80年代的老旧小区，数量超过40栋，楼下是各式各样的小餐馆，洗脚店和杂货店。而且，随处可见已经脱落的外墙，就可以看出这里的“历史”。

　　“房子在5楼，小心楼梯。”陈老板很是贴心，立即打开手机照路，“这里可能是要准备拆了，物业也不怎么管，楼梯间坏了也没人修。”

　　走到3楼时，记者发现有人在楼道里开起了小杂货店，这在一般的住宅小区里很少见。“大家都要维持生计，没办法，但也算方便大家嘛。”陈老板说道。　　
　　终于爬到5楼，大家都已经全身湿透。这里果然很像“宿舍”：长长的走道两旁分布着近20套单间，走道里的垃圾随处可见，还有许多儿童车，看来住家的人也不少。　　
　　只是，打开房门的一刹那，那位年轻人似乎被眼前情景震住了。　　
　　一个建筑面积不到30平方米的单间，放着4张上下床，透光的小阳台硬生生给建成了厕所和厨房，但头顶的天花板水泥已经剥落，露出了钢筋。吊扇发出咯吱咯吱的声音，给本来就闷热的天气增添了一丝烦躁。一位穿着衬衫西裤的年轻人刚刚躺下，看到有陌生人进来就立刻坐了起来，很是防备。旁边，一位抽着烟的中年男子却显得很悠然，继续翻看着手机。对面的一位身穿快递员工装的人两眼无神，或许是刚下班回来已经没有力气和心情去搭理进门的人。　　
　　“有厕所和厨房，20块很便宜了，楼下拐弯就是红岭北地铁站，去哪都方便。”陈老板仍在极力推销。

　　“我再想想吧。”这位年轻人显得很犹豫。　
　　刚刚下楼，年轻人又留步了：他还是决定先住一个星期。“我还没找到工作，身上就剩几千块钱，先忍着吧。”

　　如果说刚来深圳的许多年轻人住进这种10元、20元店是“无奈之举”，那么即使找到工作后想租住得更好，压力也已经越来越大。　
　　“想要住得好，就要多付钱”，一直是租房的不变法则。今年以来，深圳的房租快速上涨，就像八卦岭宿舍这样的房源，即使没有装修和齐全的家电，目前的月租金也已经超过2000元，而去年都在1800元左右。“有稍微大一点的40平方米左右的房子，现在业主报价月租3000元。”当地中介如是说。

　　根据Q房网统计，7月份全市商品住宅租金为每平方米78.66元，环比上涨0.46%，7月更是进入租赁活跃期。从各区域月度租金价格来看，福田区7月平均租金达到每平方米105.99元，其次为南山区，为每平方米105.21元，罗湖区的平均租金也达到每平方米101.76元。　
　　“可别小看这里的老破旧房子，现在要卖180万。”陈老板说，“这里据说准备要棚改，房价涨得厉害，但你发现没有，笋岗八卦岭附近的10元店为什么几乎都变成了20元，还不是因为租金也不断在涨。”

　　近，多个城市的房租大涨，成为市场热议的话题。其中，长租公寓和房企进行城中村改造等因素不能忽视。市场人士普遍认为，此轮涨价与各租赁品牌在巨大的房源竞争压力下激进地拓展房源、抢占市场关系不小。在八卦岭宿舍区，记者还发现了包括维越公寓在内的许多长租公寓品牌，这些长租公寓品牌将整栋楼进行了翻新，房租自然水涨船高。就拿这种不到30平方米的公寓来说，网上显示的租金报价都超过了3000元。　　
　　此外，市场上私人房屋租赁价格受长租公寓的影响也水涨船高。“这边一套33平方米左右的公寓去年的租金是3800元左右，今年涨到了4200元，但某长租公寓品牌却以4600元的月租把房源从业主手中拿下。附近的业主来放盘得知这种情况后，立马要求以4500元左右的价格放租。”在福田红岭南片区，一位中介跟记者道出了房租大涨的原因，“要知道，经过长租公寓品牌的改造后，这套房子要租5500元左右，而且每个月还要收一定比例的管理费。”

　　据悉，北京市住建委近日集中约谈了包括蛋壳在内的住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。公开信息显示，前我爱我家集团副总裁胡景晖在个人媒体沟通会上表示，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害”。　
　　有人说北漂青年要“逃”出地下室，但逃离了暗无天日的地下室，似乎又落进了资本收割的圈套里。那么，“深漂一族”呢？

到底谁在推高房租：资本中介还是拆违？
　　近日，舆论直指长租公寓推高租金，而租金终将由租客承受，令住房租赁市场炸了锅。

　　2011年前后，房地产领域中，一个细分行业长租公寓在国内冒出尖尖角，那时经营这门生意的多是个人创业者。因为看不到清晰的盈利模式，愿意进入长租公寓的企业和机构少之又少。

　　2017年年中，政府关于鼓励发展住房租赁市场的一系列政策密集出台，从土地、融资等多方面给予红利。政府的本意是为促进房地产市场平稳健康发展、缓和住房矛盾，提出“租售并举”。

　　资本看中的是另一面，房地产开发商、中介、银行、更多个人创业者蜂拥而入。且不说房租的具体变化，单是这种氛围下，房东的“惜租”情绪，租客对房租上涨的担忧就无法忽视。买不起房的租客能否在大城市保住一张床已事关民生。

　　相比住房买卖，租赁市场更具福利属性，是“居者有其屋”的压舱石，房价高企之后，租得起房是城市居民后的保障。

　　好在监管已出手。8月17日，北京市住建委联合多部门约谈自如、蛋壳公寓等住房租赁企业负责人，要求不得利用融资获取的资金恶性竞争、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

　　18日，我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中指出长租公寓以高于市场的价格争抢房源后，便被迫离职，把关于房租和长租公寓的讨论推向高潮。

　　19日，胡景晖在北京召开个人沟通会，呼吁政府加强对长租公寓的监管。这也是广大租客的心声。胡景晖在沟通会上表示，北京市住建委约谈很有必要，他建议说：通过住建系统建立房屋租赁指导价，每个月以各种平台进行公布；如果有了指导价，出现异常交易，老百姓可以向政府举报，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消资质；住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制，严格监管进入长租公寓领域的资本。

　　房租涨幅几何
　　胡景晖18日在一场电话会议中炮轰自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%~40%在争抢房源，人为抬高收房价格，推涨房租。话音落下的第二天，他便宣布了离职。

　　关于房租上涨的隐忧，由来已久。自有租赁关系开始，广大的房东和更广大的租客便站在利益的两面，作为弱势的一方，租客控诉房东单方面毁约、在合约期内涨租、临时逼迁等新闻并不罕见。

　　但有一天，当一个比个体房东更强大、更专业、有广泛话语权甚至能左右市场定价的租赁机构进场时，这些个体的矛盾和纠纷，便演变成了群体性的对立。

　　8月初，一名北京业主在网上发帖，声称其出租北京天通苑的三房，心理租金预期是7500元/月，但由于长租公寓运营商自如和蛋壳的争抢，而价高者得，此房源租金被推高至10800元/月。蛋壳和自如均否认此事的真实性，纵然此网帖真假难辨，但市场担忧的情绪不会作伪。

　　房租反映了一定时期内住房租赁市场的供求关系，在北上广深等人口总量大的一线城市，住房紧张，房租易涨难跌。但如果房租受外力推动，出现不合理的大幅上涨，买不起房的租客终将租不起房，失去在城市后一道安身立命的防线。

　　以北京为例，研究院数据显示，2018年以来，北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位，6、7月份这一占比明显上升，7月达到了76%，是2017年以来的次高值。而中心城区租赁物业单价较高，从而带动全市平均租金的上涨，2018年前7月，租金指数同比上涨10.7%，高于2015年和2017年涨幅，但低于2016年涨幅。

　　根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》，在该中心监测的35个城市中，有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨，四个一线城市全部在内；同比数据方面，深圳、北京同比上涨，涨幅分别为1.84%、1.55%，上海和广州出现下跌，同比跌幅分别为2.03%、1.17%。深圳、北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。

　　找房首席经济学家、研究院院长试图为北京近期房租的上涨找原因。过去一段时间，北京加强租赁市场监管，清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房，导致市场上低端租赁房源减少；青年白领从群租不断升级至标准化单间，升级换代过程中带来的结构性上涨。

　　再者，从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑被清理，导致需求向内城转移，中心城区的高租金水平的成交占比增多。临近5、6月毕业季，住房需求上升也会推动房租上涨。

　　研究院与自如均为下产品，从的回应中，关于自如在市场上获取房源的做法并无过多着墨，但他认为，相对于个人出租房源与二房东房源，专业化机构的供应量更可预期、更稳定，租金定价也更稳定，波动幅度相对更小。这与胡景晖在电话会议中发表的观点截然相反。

　　但无论如何，讨论中国住房租赁市场的发展，长租公寓都无法置身事外。如果说，一开始YOU+等少数几家长租公寓的成立，多少有出于情怀，要给在都市中漂泊的年轻人一个家的话，那后期地产开发商和中介等资本的介入显然不在情怀。

　　今年7月，融创和新城控股相继宣布进入长租公寓领域，截至7月末，国内房企的50中，已有20家开展长租公寓业务，除此之外，还有更多房企甚至主营业务不是房地产开发的企业均已走在路上。

　　一家总部在深圳、以高科技产业为主导产业的公司相关负责人告诉财经，公司正在搭建长租公寓团队，目前从旭辉等房企挖团队，尽管与公司主营业务并无协同效应，但可结合公司文创产业园来进行相关布局。“既然政策鼓励，我们就去做。”

　　行业人士深知，相比开发业务，长租公寓利润薄、回本周期长、盈利模式尚不清晰，但一腔热情的背后，盈利的担忧被抛诸脑后。

　　8月19日中午，自如CEO熊林对外发声，表明自如在北京单个城市的市场占有率不过8%，而客户在租房前会比较房东直租、个人二房东转租、中介和品牌公寓四个渠道，言下之意是自如的市场份额还没到能左右市场定价的地步。

　　而深圳的情况是，该市约1040万套各类型的房源中，其中村民自建房（农民房）占比48%，其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房，后才是公寓产品。深圳租赁住房由机构持有运营或托管的比例只有10%左右。这个比例如放大到，长租公寓并未成为租房主流。

　　谁是房源战的赢家
　　今年6月，万科进入富士康在深圳龙华工厂北门的清湖新村改造，因担心城中村被改造后房租飞涨，富士康员工发出公开信直指“万科来袭，人心惶惶”。

　　但从万科后期公布的数据看，改造城中村后，租金有轻微上涨，涨幅并不大。例如在坂田新围仔项目中，未改造的单房均价在800元/间/月，一房一卫价格区间在1100~1200元/间/月，两房一卫均价在1250元/间/月，而万科改造后的价格区间为798~1398元（含家具、家电）。而之所以能做到涨幅不大，原因是万科改造后的产品房间面积比未改造前减少，改造后总房数量增加。

　　万科、金地等开发商进入城中村改造后，在资本烘托的氛围下，城中村房东普遍对租客涨价。即便是自如面对的分散式长租公寓市场，个人房东的心理预期也有所增高。更多资金进场，改变房源整体市场的供需，而供需关系终改变价格。

　　深圳本土的长租公寓品牌商微家公寓在深圳持有运营的房源超过2000间，但从2017年起，公司便决定走临深路线，不再扩大在深圳的规模。创始人李树德曾告诉财经，“微家是没有任何背景的民营企业，很难跟大资本竞争。”

　　但即便是资金实力雄厚的长租公寓运营商，也不能无视节节高升的拿房成本，从产业链的角度出发，成本终由租客承担，但此过程中，运营商自身也会活得更艰难。

　　猫宁公寓联合创始人罗立华告诉财经，“此前一个较优质的长租公寓项目，3年到3年半左右就能回本，但现在要4年到4年半，也有可能更久。这样的行情，小企业很难支撑下去，但有资金优势的大企业能撑得更久。”

　　有资金优势的大企业也不敢轻言盈利，在面对外界关于长租公寓推高房租的指责中，运营商不免叫屈。

　　北京一家公寓运营商对财经表示，“我们拿房的成本也很高，加上装修和运营，根本赚不到钱，但行业氛围已经这样，你想拿房只能出比别人更高的价格。”

　　支撑公寓运营商继续滚雪球的逻辑是融资与规模。有了规模便能吸引融资，即使自身不能盈利没有自我造血能力，但能通过融资外部输血，于是继续扩规模再融资。

　　罗立华认为，这样一个资本游戏中，的赢家是房东，而运营商和租客一同承担房租上涨的压力。“但房东不会是终赢家，如果项目无法运营下去，运营商把房源退回房东，而房东自身又不具备运营能力，会造成资源浪费……会产生一系列化学反应，而一个不良行业生态中不会有赢家。”