摘要： “中国的房子正在越盖越结实，没有什么泡沫，如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。” 
“中国的房子正在越盖越结实，没有什么泡沫，如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。” ——砖家
房子跟股票有点像。

成长股的市盈率就是可以很高，50倍60倍都可以，确实不能因为看到它PE高，就说有泡沫。

价格=盈利*市盈率
盈利持续增长的时候，市盈率就会提升，两个因素推动价格上升，这就是戴维斯双击。反之，就是双杀。

当盈利不再增长或者增速放慢时，市场给予的估值就会下降。

这个道理用在房子上，也说的通。

租金的倒数，也就是租售比，就可以认为是房子的PE。

以上海为例，现在的租金在1.55%左右，
取倒数，市盈率在65倍左右。

2015年之前，租金在2-2.5%之间，但2016年以后，租金就没怎么涨，还略有下跌，但房价又涨了一波。

这个跟草根感受是一致的。

这使得租金创了新低，也就是PE创了新高。

我们对比一下香港市场，这个传说中房地产泡沫严重的城市，租金在2.5%左右。

一直也比较稳定，因为房租也在跟随房价上涨。PE维持在40倍。

普通住宅房租之所以能涨，是跟工薪层的收入是直接挂钩的。

我们看过去10年的租金涨幅，跟收入的涨幅，是有相关性的。

所以房价的上涨并非是无水之源。

对于投资企业来说，当年之所以觉得PE高，是没有看到盈利的增长空间。

对房子来说，当年之所以觉得房价高，也是因为没有看到收入大幅增长的空间。

尤其是高净值人群的增长，是非常快的。

我看兴业银行和招商银行私人银行部，都出过报告，估算过中国的高净值人群。

2016年，可投资资产（扣除自住房产）超过1000万的客户，有158万，比2014年多了50万，比2012年翻番。

2006-2016年，年复合增长率24%。有钱人更多了，而且变得更加有钱。

2006年-2016年，资产规模从26万亿增长到165万亿，年复合增长率20%。

但到2017年，这个增速就下来了。发财的门路变少了。

我们再看下金融行业的数据，这个大家比较熟悉。

2007到2016年，上海金融从业人员的工资涨了130%。而这只是平均。

我们单看一下上市券商的数据。2007年，全年支付给职工的现金为144亿，2016年为963亿。

 2014年-2016年这三年，收入涨幅是为惊人的。

2013年为366亿，而2016年就达到了963亿，同期员工人数只增加了40%。日子可以说是非常好过。

这当然是跟行业的净利润有关系，利润也增长了2-3倍。

软件行业也是这样，5年也翻了一番。IT互联网也出现了造富运动。

整个A股上市公司来看，从1.9万亿，增加到3.3万亿。

这样看来，房价涨一倍，似乎也不多，当然这都是事后分析了。

5年前，我们并不知道什么叫通道业务，什么叫多层嵌套，监管套利能搞成这个样子。

前两年，债券的大牛市，资管的大发展，IPO的提速，都赶在一块了，繁花似锦。我两年前写过一篇文章，叫《中国有多少交易员》，介绍过盛况。

经过几年的狂欢，现在是爆发和处理风险的时候，是收拾大家的时候。

活下来就不错了。就行业整体而言。

2016年是个高点，2017年小幅回落，2018年更差，19年就会裁员。

这就是行业发展的规律。

但是大家都是适应性预期，很多小朋友的预算是按照16年，17年的收入增速来做的，这是非常危险的。

就像很多民营企业现金流断裂的情况是一样的，他们的高负债是基于过去收入不断增长，流动性保持充裕的前提。

音乐不停，舞蹈不止。音乐一停，只能就地卧倒。

当上市公司，地方政府的高负债都在陷入困境时，个人的高负债还能有多安全呢？

当然，近期豪宅流行全款买房，土豪的世界俺不懂，贫穷限制了想象力。

负债压力到底有多少？我查了一些，现在上海的个人房贷是1.6万亿，而仅仅是2-3年前，只有8000亿，翻了一番。

整体居民房贷的压力，短时间又翻了一番。现金流的压力是不小的。

收入增速已经明显下降了，明显的信号是消费性支出的增速下降，2018年一季度实际增速只有3.4%，只有金融危机中2008年3月比这低。

我们也看到5月份商品零售额增速也创了2003年以来的新低。

是因为大家现在是清心寡欲啦，不爱花钱了，还是钱袋子变紧了呢？

2018年一季度，城镇人均可支配收入中位数，增速创了有数据以来的低。

收入没有大幅上涨，租金不太可能大幅上涨了。

租房占收入的比例，普遍都超过三分之一了。

按照上海统计局的调查，上海2016年人均消费性支出是3.9万，人均居住支出是1.3万，超过了三分之一，也是大项目的支出，超过了食品和衣服的总和。

根据戴德梁行的数据，上海甲级写字楼的空置率自去年起，就升至了10%左右。写字楼的租金也没有上涨的空间了。

如果房价继续大涨，只能靠继续提升PE了，E是有点涨不动了。

你有没有感觉到，近期陆家嘴吃饭，很多饭店不再用排队了？

随时过去都有位置。很多机构其实在撤出陆家嘴，回归当地。

银行在回归本源，信托在处理坏账，资管在落实新规，哪有功夫出来吃饭
一叶知秋，环境发生了巨大改变，首要任务是保流动性。

就像我们账户管理一样，这个信用债到底违不违约，甚至都不是关键的，更关键的是极端情况下，你能不能保持流动性，扛过去风险期。

要不然，不等债券违约，你的账户就先爆了，你自己先违约了。

房价涨跌对自住的人，关系也没那么大，鸵鸟心理就好了。

但能否保持流动性，扛过去收入下行期是关键。尤其是对一些买房成本高，工作积累少的新人。